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Steuern sparen mit Immobilien: Ein wichtiger Baustein im Vermögensaufbau

Fabian Sageder

28.01.2025

Immobilien zählen seit jeher zu den beliebtesten Formen der Kapitalanlage in Deutschland. Sie verbinden verschiedene Vorteile: Von der Wertsteigerung über regelmäßige Mieteinnahmen bis hin zu attraktiven steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Nachfolgend erhalten Sie wertvolle Tipps zum Thema Steuern sparen mit Immobilien und warum sie ein wichtiger Baustein für Ihren langfristigen Vermögensaufbau sein können. 

Die Vorteile von Immobilieninvestitionen auf einen Blick

1. Wertbeständigkeit und Inflationsschutz

Immobilien gelten als wertstabile Anlage, die weitgehend unabhängig von Börsenschwankungen ist. Besonders in Zeiten niedriger Zinsen und steigender Inflation bieten sie einen natürlichen Inflationsschutz: Sowohl die Immobilienwerte als auch die Mieteinnahmen steigen typischerweise mit der Inflation. 

💡 Inflationsschutz bei Immobilien

Immobilien bieten einen natürlichen Schutz vor Inflation, da: 

  • Immobilienwerte historisch mindestens im Rahmen der Inflation steigen 
  • Mietverträge meist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind 
  • Reale Kredite durch Inflation günstiger werden 

2. Regelmäßige Einnahmen durch Vermietung

Eine vermietete Immobilie generiert kontinuierliche, planbare Einnahmen. Diese können: 

  • zur Tilgung der Finanzierung genutzt werden 
  • ein zusätzliches passives Einkommen darstellen 
  • im Rentenalter zur Aufbesserung der Altersvorsorge dienen 

3. Langfristiger Vermögensaufbau durch den Leverage-Effekt

Der Leverage-Effekt beschreibt die Hebelwirkung bei der Immobilienfinanzierung: Mit vergleichsweise wenig Eigenkapital kann eine hochwertige Immobilie erworben werden. Wertsteigerungen wirken sich auf den gesamten Immobilienwert aus, nicht nur auf das eingesetzte Eigenkapital. 

Ein Beispiel: Bei 20% Eigenkapital und 80% Finanzierung profitieren Sie bei einer Wertsteigerung der Immobilie um 3% von einer Eigenkapitalrendite von 15%. 

4. Steuern sparen mit Immobilien: Steuerbegünstigte Kapitalanlage

Immobilien sind nicht nur eine beliebte Form der Kapitalanlage, sondern bieten auch vielfältige Möglichkeiten die Steuerlast zu senken Sowohl bei der laufenden Vermietung als auch beim späteren Verkauf können Immobilienbesitzer von verschiedenen steuerlichen Vorteilen profitieren. Diese reichen von Abschreibungsmöglichkeiten über den Sofortabzug von Werbungskosten bis hin zum steuerfreien Verkauf nach einer bestimmten Haltedauer. 

Die steuerliche Optimierung bei Immobilieninvestitionen erfolgt hauptsächlich durch: 

4.1 Abschreibungen bei Vermietung

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist das zentrale Element der steuerlichen Gestaltung bei vermieteten Immobilien. Sie ermöglicht es Anlegern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ihrer Immobilie über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Bei der klassischen linearen AfA können jährlich 2% der Anschaffungskosten des Gebäudes als Werbungskosten abgesetzt werden. Wichtig dabei: Die Abschreibung bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudewert, nicht auf den Grundstücksanteil. 

Besonders attraktive Abschreibungsmöglichkeiten bieten Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten. Hier können in den ersten acht Jahren jeweils 9% und in den folgenden vier Jahren jeweils 7% der Sanierungskosten abgeschrieben werden. Dies ermöglicht eine deutlich schnellere steuerliche Geltendmachung der Investitionskosten. 

Lineare AfA: Jährlich können 2% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes abgeschrieben werden. Bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 50 Jahren bedeutet dies eine vollständige Abschreibung über diesen Zeitraum.

Erhöhte AfA bei Baudenkmälern oder Gebäuden in Sanierungsgebieten: Hier gelten besondere Regelungen, die eine beschleunigte Abschreibung ermöglichen:

  • In den ersten 8 Jahren: jährlich 9%
  • In den folgenden 4 Jahren: jährlich 7%
  • Für die restlichen 18 Jahre: jährlich 7%
💡 Bemessungsgrundlage für die AfA

Die AfA wird nur auf den Gebäudewert berechnet, nicht auf den Grundstückswert. Bei einem Immobilienkauf muss daher der Kaufpreis in Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufgeteilt werden. 

Ermittlung des Gebäudewerts

Der Gebäudewert muss vom Gesamtkaufpreis der Immobilie separiert werden. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe zur Verfügung. Alternativ kann ein Gutachter die Aufteilung vornehmen, was oft zu einem höheren abschreibungsfähigen Gebäudeanteil führt. 

4.2 Laufende Kosten steuerlich optimiert nutzen

Der Sofortabzug von Werbungskosten stellt einen weiteren wichtigen Baustein dar, wenn Sie mit Immobilien Steuern sparen wollen. Finanzierungskosten, Versicherungsbeiträge, Grundsteuer und Verwaltungskosten können unmittelbar im Jahr ihrer Entstehung steuerlich geltend gemacht werden. Sie mindern direkt die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 

Besondere Aufmerksamkeit verdienen die Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen. Während kleinere Reparaturen und Modernisierungen sofort als Werbungskosten abzugsfähig sind, gilt für größere Renovierungen kurz nach dem Immobilienkauf eine wichtige Sonderregelung: Übersteigen die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre 15% der Anschaffungskosten, werden sie zu sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Diese können nicht sofort abgesetzt werden, sondern müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. 

Sofort abzugsfähige Werbungskosten umfassen: 

  • Finanzierungskosten (z.B. Schuldzinsen) 
  • Versicherungsbeiträge 
  • Grundsteuer 
  • Verwaltungskosten 
  • Instandhaltungs- und Renovierungskosten 

 

Besonderheit: Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Renovierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienkauf anfallen und 15% der Anschaffungskosten übersteigen, gelten als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Diese müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden und sind nicht sofort abzugsfähig. 

4.3 Strategische Planung des Immobilienverkaufs

Die steuerliche Behandlung des Veräußerungsgewinns hängt maßgeblich von der Haltedauer und Nutzungsart der Immobilie ab. Nach einer Haltedauer von zehn Jahren ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie grundsätzlich steuerfrei. Dies eröffnet interessante Gestaltungsmöglichkeiten für den langfristigen Vermögensaufbau. 

Bei selbstgenutzten Immobilien gelten noch großzügigere Regelungen: Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt, ist der Verkauf unabhängig von der Haltedauer steuerfrei. Dies gilt auch bei teilweiser Selbstnutzung – der selbstgenutzte Teil kann steuerfrei veräußert werden. 

Der Verkauf von Immobilien kann unter bestimmten Umständen steuerfrei erfolgen: 

  • Privatvermögen: Verkäufe sind steuerfrei nach einer Haltedauer von 10 Jahren 
  • Selbstnutzung: Bei durchgehender Selbstnutzung im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren ist der Verkauf unabhängig von der Haltedauer steuerfrei 
  • Teilweise Selbstnutzung: Wurde die Immobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, ist der selbstgenutzte Teil steuerfrei verkaufbar 

💡Praxistipp: Planen Sie den Verkauf einer vermieteten Immobilie langfristig. Durch geschicktes Timing können Sie von der Steuerfreiheit nach 10 Jahren profitieren. 

4.4 Spezielle Immobilieninvestments

Neben direkten Immobilieninvestitionen gibt es auch indirekte Möglichkeiten, die steuerliche Vorteile bieten: 

  1. Immobilienfonds: Bieten oft steuerliche Vorteile durch die Nutzung von Abschreibungen und Verlustvorträgen auf Fondsebene. 
  2. Geschlossene Immobilienfonds: Ermöglichen die Beteiligung an größeren Immobilienprojekten mit entsprechenden steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten. 
  3. REITs (Real Estate Investment Trusts): Börsennotierte Immobiliengesellschaften mit besonderen steuerlichen Regelungen. 

4.5 Praxisorientierte Steueroptimierung

Für eine optimale steuerliche Gestaltung Ihrer Immobilieninvestition sollten Sie folgende Aspekte berücksichtigen: 

Zeitliche Planung von Renovierungsmaßnahmen: Größere Renovierungen sollten entweder vor dem Kauf vom Verkäufer durchgeführt oder über mehrere Jahre verteilt werden, um die 15%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten nicht zu überschreiten. 

Optimierung der Kaufpreisaufteilung: Eine sachgerechte und gut dokumentierte Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Gebäude kann die Abschreibungsmöglichkeiten deutlich verbessern. Die Einholung eines qualifizierten Gutachtens kann sich hier schnell amortisieren. 

Durchdachte Finanzierungsstruktur: Die Finanzierungskosten sind als Werbungskosten abzugsfähig. Eine ausgewogene Mischung aus Eigen- und Fremdkapital unter Berücksichtigung der steuerlichen Effekte kann die Gesamtrendite optimieren. 

💡 Disagio

Ein Disagio bis zu 5% der Darlehenssumme kann im Jahr der Zahlung komplett als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn es marktüblich ist. Dies ermöglicht eine zusätzliche Steuerersparnis zu Beginn der Investition. 

Investieren in Pflegeimmobilien: Chancen und Risiken

Pflegeimmobilien entwickeln sich zunehmend zu einer interessanten Alternative für Anleger. Der demografische Wandel und die steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen machen diese Assetklasse besonders attraktiv. Doch wie bei jeder Investition gilt es, Chancen und Risiken sorgfältig abzuwägen. 

Was sind Pflegeimmobilien?

Eine Pflegeimmobilie ist ein Gebäude oder Gebäudeteil, das speziell für die Betreuung und Pflege älterer Menschen konzipiert wurde. Anders als bei klassischen Wohnimmobilien erwirbt der Investor meist ein einzelnes Pflegeappartement innerhalb einer größeren Pflegeeinrichtung. 

💡 Betreibermodell

Bei Pflegeimmobilien übernimmt ein professioneller Betreiber das komplette Management der Einrichtung. Der Betreiber zahlt dem Eigentümer eine vertraglich festgelegte Miete – unabhängig von der tatsächlichen Belegung des Apartments. 

Was macht Pflegeimmobilien besonders attraktiv?

Langfristige Mietverträge: Betreibergesellschaften schließen üblicherweise Mietverträge mit Laufzeiten von 20 bis 25 Jahren ab. Dies sichert dem Investor langfristig stabile Einnahmen. 

Indexierte Mieten: Die Mietverträge enthalten in der Regel eine Indexierung, die an die Entwicklung der Verbraucherpreise gekoppelt ist. Dies bietet einen gewissen Inflationsschutz. 

Professionelles Management: Der Betreiber übernimmt sämtliche Verwaltungsaufgaben, von der Vermietung bis zur Instandhaltung. Für den Investor bedeutet dies eine wartungsfreie Kapitalanlage. 

Marktentwicklung und Perspektiven

Der Markt für Pflegeimmobilien wird durch verschiedene Faktoren positiv beeinflusst: 

Demografische Entwicklung: Die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland steigt kontinuierlich. Prognosen gehen von einem Anstieg von derzeit etwa 4,1 Millionen auf rund 5,5 Millionen Pflegebedürftige im Jahr 2030 aus. 

Modernisierungsbedarf: Viele bestehende Pflegeeinrichtungen entsprechen nicht mehr den aktuellen Standards und müssen erneuert werden. Dies schafft zusätzliche Investitionsmöglichkeiten. 

Staatliche Förderung: Der Staat unterstützt den Ausbau der Pflegeinfrastruktur durch verschiedene Förderprogramme. 

Chancen der Investition

  1. Stabile Renditen: Pflegeimmobilien bieten typischerweise Mietrenditen zwischen 3,5% und 4,5% pro Jahr. 
  2. Hohe Planungssicherheit: Durch die langen Mietvertragslaufzeiten und die professionellen Betreiber sind die Einnahmen gut kalkulierbar. 
  3. Demografische Sicherheit: Die alternde Gesellschaft sorgt für eine kontinuierlich steigende Nachfrage. 
  4. Soziale Komponente: Die Investition trägt zur Verbesserung der Pflegeinfrastruktur bei und erfüllt damit auch einen gesellschaftlichen Zweck. 

Risiken und Herausforderungen

Betreiberrisiko: Der wirtschaftliche Erfolg hängt maßgeblich von der Qualität und Stabilität des Betreibers ab. Eine sorgfältige Betreiberanalyse ist unerlässlich. 

Standortrisiko: Nicht jeder Standort eignet sich gleichermaßen für eine Pflegeeinrichtung. Wichtige Faktoren sind: 

  • Demografische Struktur der Region 
  • Kaufkraft und Einkommensniveau 
  • Vorhandene Konkurrenzsituationen 
  • Infrastruktur und Erreichbarkeit 

 

Fungibilität: Der Wiederverkauf eines einzelnen Pflegeappartements kann schwieriger sein als bei klassischen Wohnimmobilien. 

Investitionskosten: Die Anfangsinvestition liegt oft höher als bei vergleichbaren Wohnimmobilien, da spezielle Ausstattungen und Anforderungen erfüllt werden müssen. 

💡 Betreiberanalyse

Bei der Bewertung eines Betreibers sollten folgende Aspekte geprüft werden: 

  • Langjährige Erfahrung im Pflegemarkt 
  • Anzahl der betriebenen Einrichtungen 
  • Wirtschaftliche Kennzahlen 
  • Qualitätsbewertungen durch den MDK 
  • Referenzen und Reputation 

Darauf sollten Anleger beim Investment in Pflegeimmobilien achten

Sorgfältige Standortanalyse

Der Standort sollte nicht nur aktuell, sondern auch in Zukunft eine ausreichende Nachfrage gewährleisten. 

Betreiberqualität

Die Bonität und Erfahrung des Betreibers sind entscheidend für den langfristigen Erfolg der Investition. 

Vertragsgestaltung

Die Mietverträge sollten sorgfältig geprüft werden, insbesondere hinsichtlich: Laufzeit und Verlängerungsoptionen  - Indexierung der Miete  - Instandhaltungsverpflichtungen  - Kündigungsmodalitäten 

Weitere Themen für Ihren finanziellen Erfolg:

Netto-Versicherungspolicen

Netto-Versicherungspolicen, auch bekannt als Nettopolicen oder provisionsfreie Tarife, sind eine innovative Form der Versicherung, die Ihnen als Versicherungsnehmer deutliche Vorteile bietet. Aber was genau steckt hinter diesem Konzept? 

Finanzmathematisches Gutachten

Wie stellen Sie sicher, dass Ihre Altersvorsorge rentabel ist und Sie im Alter finanziell abgesichert sind? Der Vorsorge-Check hilft: Ein finanzmathematisches Gutachten, das Ihre Verträge auf Rentabilität prüft und versteckte Kosten aufdeckt.

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